Impôts immobilier

Il existe plusieurs impôts liés à l'immobilier. En ces temps de déclaration fiscale, c'est la déclaration des revenus fonciers qui attire toute notre attention.

Il n'est pas facile d'y voir clair et savoir comment déclarer ses impots immobilier.
Les revenus des locations vides sont déclarés séparément des revenus des locations meublées. Pour chaque type de location, il y a deux types de régimes, le réel et le simplifié.

C'est pour cela que Quittance.com a mis en place un questionnaire simple à remplir pour vous aider à choisir le régime fiscal le plus approprié à votre situation. Vous n'avez qu'à vous laisser guider !



En complément, vous pouvez lire nos articles pour en savoir plus sur la fiscalité des revenus immobiliers.

Au dela des revenus locatifs, d'autres impôts immobilier sont à payer :

• les prélèvements sociaux;
• les locataires quant à eux sont redevables de la taxe d’habitation;
• la taxe foncière est un autre impôt immobilier qui est pour partie payé par le locataire et pour partie par le propriétaire. En savoir plus avec l'article " Taxe foncière et taxe d'ordure ménagère : qui paye quoi ? ".

Enfin dans le cadre de revente d'un bien, l'impôt sur les plus-values immobilières est à régler.

Remplir sa déclaration des revenus fonciers n'a jamais été aussi simple !
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Déclaration 2044 : intérêts d'emprunt (ligne 250)

Vous pouvez déduire les intérêts liés à un emprunt que vous avez souscrit dans le but de conserver, d’acquérir, de construire, de reconstruire, d’agrandir, de réparer ou d’améliorer les biens que vous louez vides.

Quittance.com propose à ses utilisateurs un nouveau service en ligne d'aide à la déclaration des revenus fonciers. Pour 25€ seulement, déclarez vos revenus fonciers en quelques clics et sans erreur et télécharger la déclaration 2044 ou 2044 SPE remplie, prêt à poster.

Quels intérêts d’emprunt déduire dans votre situation ?

• Votre emprunt porte sur la conservation d’un bien loué : vous avez reçu le bien en succession ou en donation, vous devez payer des droits à l’Etat. Si vous avez contracté un emprunt pour les payer ou si le Trésor Public vous a accordé un paiement fractionné générant des intérêts, vous pouvez déduire ces intérêts d’emprunt.


• Votre emprunt porte sur l’acquisition de la nue-propriété d’un bien : si l’usufruitier donne ce bien en location vide et en tire des revenus fonciers, vous allez pouvoir déduire les intérêts d’emprunt. Ils seront alors déductibles de vos autres revenus fonciers (ceux issus d’autres biens que vous louez ou des revenus fonciers que vous percevrez pendant les 10 années suivantes).
  Cela ne fonctionne pas pour l’emprunt contracté pour acquérir la nue-propriété de parts de sociétés locatives (par dérogation, les propriétaires les ayant déduit avant 2007 ne seront pas inquiétés).


• Votre emprunt porte sur la construction d’un bien : il vous faut absolument dire à l’administration fiscale que vous comptez louer le bien construit (joignez une lettre à votre déclaration pour l’expliquer). Dans ce cas, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt que vous avez payés cette année même si la construction n’est pas terminée. Dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA), vous comptez louer le bien une fois construit mais en attendant, vous payez des intérêts d’emprunt et créez donc un déficit. Vous pourrez là aussi déduire ce déficit de vos revenus fonciers pendant les 10 années suivant l’achèvement des travaux.


• Votre emprunt porte sur des travaux réalisés dans le bien : les intérêts d’emprunt sont déductibles quelle que soit la nature des travaux réalisés (s’ils sont déductibles ou non n’a pas d’importante) et même si le bien n’est pas encore loué. Il faut néanmoins que le bien soit destiné à être loué et pouvoir justifier du lien entre le prêt et les travaux réalisés.

Tous les intérêts d’emprunts contractés pour un autre motif ne sont pas déductibles, comme par exemple pour l’acquisition d’un terrain sur lequel des logements à vendre devaient être construits ou encore les arrérages (rentes) d’un viager. Seules quelques exceptions ont été concédées par l’administration fiscale pour palier des erreurs d’interprétation de la loi par le passé (cas des parts de SCI déduites avant 2007 ou de la nue-propriété de logements neufs sociaux).

Comment déduire les intérêts d’emprunt ?

Vous ne devez reporter à la ligne 250 de votre déclaration 2044 que les intérêts d’emprunt que vous avez effectivement payés et ce même s’ils étaient dus au 31 décembre 2011. Vous devrez aussi compléter le cadre 410 avec le nom et l’adresse de l’organisme prêteur, la date du prêt et le montant des intérêts versés.

Si vous avez acquis ou fait rénover un bien avec votre emprunt mais que vous n’en louez qu’une partie, il faut déduire le montant au prorata de la partie occupée par le locataire. Enfin, si vous avez contracté un emprunt bonifié, vous ne déduirez que les intérêts payés donc après que la bonification ait réduit les intérêts d’emprunt.

Que se passe-t-il en cas de renégociation ou de nouvel emprunt ?

Lorsque vous contractez un second emprunt pour rembourser l’emprunt initial ou pour qu’il y soit substitué, vous pouvez déduire les intérêts de ce nouvel emprunt aux conditions suivantes :

• ces intérêts doivent ne concerner que le capital restant dû (si vous avez emprunté plus que ce que vous deviez dans le 1er emprunt, vous ne pourrez pas déduire les intérêts supplémentaires),
• les nouveaux intérêts ne doivent pas être plus élevés que ceux du 1er emprunt sinon ils ne seront déductibles qu’à hauteur des premiers.

Pour simplifier, seuls les intérêts prévus dans le premier échéancier sont déductibles. Pensez à joindre une lettre à votre déclaration 2044 pour expliquer le lien entre les 2 emprunts à l’administration fiscale. Conservez également tous les justificatifs à sa disposition.

Dans le cadre d’une renégociation de l’emprunt, les pénalités de résiliation anticipée du 1er emprunt et les frais liés au nouveau seront également déductibles pourvu que le nouvel emprunt aient des intérêts moins importants.

Il faut penser à mettre en annexe le tableau envoyé par votre organisme emprunteur.

Déclaration 2044 : taxes foncières et taxes annexes (ligne 227)

En règle générale, vous pouvez déduire les taxes perçues par les collectivités locales et certains organismes quand vous avez payé celles-ci en 2011 pour votre location vide. Elles sont alors à déclarer au régime réel à la ligne 227 de la déclaration 2044 des revenus fonciers.

Comment déduire la taxe foncière et les taxes annexes ?

Vous allez donc pouvoir déduire la taxe foncière que vous avez payée sur vos biens bâtis et non bâtis donnés en location. Les taxes annexes déductibles sont les suivantes :

• frais de gestion liés aux taxes figurant sur votre avis d’imposition
• taxes spéciales d’équipement au profit de la région Ile-de-France, de l’établissement public d’aménagement de la Basse-Seine ou de l’établissement public foncier de la métropole lorraine
• imposition perçue par les communautés urbaines pour leur part se rattachant à la taxe foncière
• taxe annuelle sur les locaux professionnels d’Ile-de-France

En revanche, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas déductible car c’est une charge récupérable sur le locataire. Par contre, les frais de gestion liés à cette taxe sont déductibles au même titre que les autres.

Pour trouver les bons montants sur votre avis d’imposition, n’hésitez pas à consulter notre article Taxe foncière et taxe d'ordure ménagère : qui paye quoi ?.

En ce qui concerne la Contribution Sociale Généralisée (CSG), elle n’est déductible qu’en partie. En effet, vous avez payé 8,20% de vos loyers encaissés en 2011 mais c’est l’administration fiscale qui va déduire 5,8% de CSG et inscrire elle-même le montant déduit dans votre déclaration. Vous n’avez donc rien à déclarer en ce qui concerne les prélèvements sociaux.

Toutes les autres taxes annexes ne peuvent pas être déduites : droits de mutation, impôt sur le revenu, TVA acquittée sur les loyers, contribution économique territoriale, taxes d’urbanisme, etc. ni bien sûr les taxes acquittées par votre locataire (taxe d’habitation, etc.).

Envie de vous simplifier la vie ?
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Déclaration 2044 : liste des travaux déductibles et non déductibles

Pour remplir votre déclaration 2044 des revenus fonciers, voici un tableau permettant de faire le tri entre les travaux déductibles et les travaux non déductibles au régime réel. Il ne concerne que les logements d’habitation, en copropriété ou non, loués vides.

	Travaux déductibles	Travaux non déductibles
Dépenses d'entretien et de réparation	Traitement des bois contre les termites ou les capricornes Diagnostic amiante Diagnostic plomb Diagnostic risques naturels et technologiques majeurs Remise en état du chauffage, remplacement de radiateurs, etc. Remise en état de la toiture Ravalement, crépissage des murs Réfection des peintures extérieures Remplacement complet de la chaudière du chauffage central Travaux pour mettre un ascenseur aux normes réglementaires de sécurité ou remplacement de l’ascenseur vétuste Exceptions à la non-déductibilité des dépenses incombant normalement à votre locataire : Travaux liés à un vice de construction, à la vétusté ou à la force majeure (tempête, etc.) Travaux pour faciliter la location (ex : refaire la tapisserie vieillie) Dépenses récupérables sur le locataire mais non récupérées (voir ligne 225 déclaration 2044)	Les réparations locatives ne sont normalement pas déductibles, c’est-à-dire les réparations qui incombent au locataire en vertu de la loi ou de la clause d’un bail. Noter que si vous avez accepté de payer volontairement une dépense qui incombait à votre locataire, vous ne pourrez pas la déduire.
Dépenses d'amélioration	Installation d’un chauffage central, d’une salle de bain, de WC, du tout-à-l’égoût Installation d’un dispositif de sécurité Installation d’une ligne téléphonique ou d’une antenne collective de télévision Installation d’une cuisine intégrée, coût de l’électroménager intégré compris si le bail le mentionne Pose de volets et agrandissement des fenêtres Déplacement de cloisons intérieures Installation d’équipements pour personnes handicapées Ajout d’une porte automatique pour mettre l'ascenseur aux normes de sécurité Travaux d’enlèvement de l’amiante et du plomb, des matériaux en contenant, mise en conformité Installation de matériaux ou d’équipements isolants (double vitrage, laine de verre, etc.) Réparation de la toiture par remplacement d’une partie de la charpente Ravalement de façade Ajout de balcons forgés Réfection de la plomberie Travaux réalisés dans les dépendances immédiates de la location vide : asphaltage du trottoir, éclairage, etc.	Attention, ces dépenses sont déductibles sous la forme d'un amortissement lorsque vous louez un bien bénéficiant des dispositifs Borloo-neuf, Robien, Besson-neuf ou Périssol. Elles sont alors étalées sur 10 ans, vous ne pouvez donc déduire que 10% de vos dépenses par an pendant cette période. De même, lorsque vos travaux sont réalisés dans le cadre du crédit d’impôt “développement durable”, vous pouvez choisir entre la déduction et le crédit d’impôt. Si vous avez choisi le crédit d’impôt, ne reportez pas ces dépenses à la ligne 224. Si l’un des travaux listés à gauche modifient le volume du bien loué, il s’agit d’agrandissements non déductibles. De même, si les travaux d’amélioration sont difficilement dissociables de dépenses de construction ou d’agrandissement, ils ne seront pas forcément déductibles.
Dépenses de construction, reconstruction, agrandissement	Exception à la non-déductibilité de ces dépenses : Si le bien bénéficie d’un dispositif Besson, Robien, Borloo ou Périssol, ces dépenses peuvent être déduites sur plusieurs années à condition que vous vous réengagiez à louer selon les consignes de votre dispositif.	Normalement, ces dépenses ne sont pas déductibles sauf dans le cas d’un dispositif fiscal incitatif (voir à gauche).

Déclaration 2044 : primes d'assurance (ligne 223)

Les primes d’assurance que vous souscrivez pour votre location vide sont à déclarer à la ligne 223 de votre déclaration 2044. Cela correspond aux cotisations d’assurance que vous avez réglées en 2011 pour protéger ce bien locatif. Ces cotisations d'assurance sont donc déductibles et ce que vous ayez souscrit auprès d’une compagnie d’assurance, d’un intermédiaire (professionnel de l’immobilier, notaire, administrateur de biens) ou dans le cadre d’un contrat de groupe*. Cette déduction n’est valable que pour le régime réel, pas pour le micro-foncier (abattement forfaitaire).

Que doit-on compter comme primes d’assurance pour l’année 2011 ?

Si vos primes d’assurance sont déductibles (voir ci-après), vous devez déclarer uniquement celles que vous avez versées en 2011, quelle que soit la date de souscription du contrat. En revanche, vous devrez être capable de prouver le versement réel de ces primes si l’administration fiscale vous le demande. Pensez donc à conserver une copie du contrat d’assurance et une quittance annuelle de l’assureur. Si c’est votre intermédiaire qui s’occupe de l’assurance, vous pourrez avoir à fournir un relevé de frais de gérance indiquant la quote-part de prime d’assurance que vous avez réellement payée.

Quels sont les risques couverts par les primes d’assurance déductibles ?

Les cotisations d’assurance versées pour couvrir les risques suivants sont déductibles car ce sont des assurances dont la souscription incombe aux propriétaires :

• risque d’incendie et risques annexes
• dégâts des eaux
• bris de glace
• dégâts causés par des tempêtes, la grêle ou la neige
• dommages causés par le vol ou le vandalisme
• dommages liés à une catastrophe naturelle
• responsabilité civile du propriétaire bailleur, surtout pour les dommages causés par le bien au locataire ou aux tiers
• assurance propriétaire non occupant (PNO)

En revanche, les cotisations d’assurance concernant les risques suivants ne sont pas déductibles car la souscription du contrat incombe aux locataires :

• garantie de récolte
• protection du bétail
• dégradations du matériel ou du mobilier
• assurance d'habitation

Qu’en est-il de l’assurance loyers impayés ?

Les cotisations d’assurance couvrant les impayés de loyer sont déductibles. Toutefois si vous louez votre bien vide dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat, vous avez la possibilité d'opter pour un crédit d’impôt de 50% du coût de l'assurance.

Cas particuliers des assurances liées à un emprunt

Prime d’assurance liée à l’emprunt pour acquérir le bien loué : vous pouvez déduire les primes d’assurance décès, invalidité, perte d’emploi que vous avez souscrites pour garantir le remboursement d’un emprunt dont les intérêts sont déductibles. Ces primes faisant partie des frais accessoires à l’emprunt, voyez la ligne 250 et la rubrique 410 de votre déclaration 2044.

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L'exception des biens labellisés monuments historiques

L’assurance multirisque d’un monument historique est déductible de votre revenu global imposable et ce même si le monument n’a généré aucune recette imposable.

L’assurance couvrant le mobilier d’un monument historique ouvert au publique est déductible : en principe, les primes d’assurance couvrant les dégradations du mobilier ne sont pas déductibles pour les propriétaires sauf s’ils possèdent un monument historique. Dans ce cas, vous pourrez déduire les cotisations d’assurance liées au mobilier classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire. Il faut pour cela que ce mobilier soit exposé au public et qu’il soit attaché à perpétuelle demeure (cheminée alchimique, escaliers d’époque, plafonds à caissons, etc.).

Ces coûts d'assurance sont à déduire dans la partie "Dépenses spécifiques aux monuments historiques" sur la déclaration 2044 SPE, ligne 447, et non sur la ligne 443 "Prime d'assurance".

* Un contrat de groupe est un contrat d’assurance collective portant sur plusieurs logements qui appartiennent à différents propriétaires.