Calculer la solvabilité du futur locataire

Il n'existe pas de moyen infaillible pour trouver un locataire complètement solvable, car même avec toutes les garanties possibles, celui-ci pourra toujours avoir des prêts à la consommation en cours ou dépenser son salaire au jeu. Il s'agit donc bien de diminuer les risques d'impayés en choisissant un candidat "apparemment" solvable.

Faire le calcul des revenus du locataire

Les revenus du locataire doivent être suffisants et adaptés au montant du loyer que vous comptez lui demander. Ainsi, on imagine mal qu'un salarié seul gagnant 1200 euros par mois puisse honorer un loyer de 900 euros. Sa situation professionnelle et familiale est donc importante. Pour calculer les revenus du futur locataire, mieux vaut lui faire remplir une fiche de renseignement complète et lui demander quelques justificatifs.

Si plusieurs locataires vont occuper votre logement, récupérer les informations sur chaque personne, soit à travers une seule fiche de renseignement complète pour les couples, soit via plusieurs fiches de renseignement pour les colocataires.

Téléchargez gratuitement notre modèle de fiche de renseignement complète !

Renseignez-vous d'abord sur sa situation familiale (acte de mariage, paragraphe "par ces motifs" du jugement de divorce, convention de pacs, livret de famille - la fiche de renseignement vous donne la liste des documents à demander pour chaque cas). Par exemple, dans le cas du mariage ou du PACS, les conjoints sont solidairement responsables du paiement des loyers et vous pouvez donc compter sur leurs deux revenus.

Renseignez-vous ensuite sur sa situation professionnelle et financière ainsi que sur celle de son éventuel conjoint en demandant les documents suivants selon la situation :

• Quel que soit le cas : dernier avis d'imposition, relevé d'identité bancaire, 3 dernières quittances de loyer et factures EDF/GDF ou de téléphone de son ancien logement
• Il est salarié : contrat de travail (CDD ou CDI ?), 3 derniers bulletins de salaire
• Il est en recherche d'emploi : attestation d'indemnisation du Pole Emploi
• Il est sur le point de décrocher un emploi : attestation d'emploi ou promesse d'embauche
• Il est travailleur indépendant : 2 derniers bilans et extrait K-bis s'il dirige une société

Lire aussi notre article " Dossier de location : quelles pièces justificatives ? comment les vérifier ? ".

Grâce à ces documents, vous pourrez avoir une vision plus claire des revenus du futur locataire et de son éventuel conjoint. Une bonne solvabilité peut être supposée dès lors qu'il est en mesure de payer 2 à 3 fois le loyer, soit dans notre exemple un salaire de 2700 euros (conjoint compris) pour un loyer de 900 euros.

Bonnes pratiques pour vérifier la solvabilité du locataire

• Demandez à voir les documents originaux lors de votre rencontre avec le locataire, vous pourrez alors les comparer avec les copies fournies pour vérifier leur exactitude.
• Sur les bulletins de salaire remis, regardez s'ils montrent des saisies sur salaire (signe de dettes) car l'employeur verse un salaire net déduction faite de la saisie et regardez la date à la quelle votre locataire a été engagé.
• Demandez à votre locataire de régler son dépôt de garantie avec un chèque à son nom car s'il accepte, cela veut dire qu'il n'est pas interdit bancaire. Si la solvabilité du locataire semble précaire, souscrivez une assurance GRL (Garantie Universelle des Risques Locatifs) qui vous garantira contre les impayés mais aussi contre les détériorations du logement et les frais de justice éventuels.
• Si vous ne souhaitez pas souscrire l'assurance décrite ci-dessus, demandez à votre locataire de trouver quelqu'un qui se porte caution solidaire pour le paiement des loyers et charges. Puis, vérifiez que cette caution, elle, possède une solvabilité suffisante.

Sachez qu'il est interdit de demander certains justificatifs comme une attestation de bonne tenue du compte bancaire ou un extrait de casier judiciaire. Notre modèle de fiche de renseignement ne demande que les documents légalement admis.