Caution solidaire : se protéger contre les loyers impayés

Les impayés étant de plus en plus fréquents, vous avez tout intérêt à vous protéger en faisant signer à votre locataire et à l'un de ses proches une caution. Si le locataire ne peut pas payer son loyer (charges comprises), vous pourrez demander à sa caution de le faire à sa place.

Cette caution peut être "simple" ou "solidaire". Si la caution est simple, vous devrez d'abord poursuivre le locataire sur ses biens avant de vous retourner contre la caution (c'est le "bénéfice de discussion"). Si en revanche la caution est solidaire, vous pourrez demander le paiement du loyer impayé au locataire ou à sa caution sans distinction. La meilleure solution consiste donc à demander un cautionnement solidaire.

Si vous avez souscrit une assurance impayé vous garantissant contre cette situation, vous ne pouvez pas demander en plus une caution solidaire (loi Boutin) sauf si votre locataire est un étudiant ou si la caution est donnée par un organisme type FSL ou Loca-Pass. Pour en savoir plus, lire l'article "Loi Molle & le non cumul de la caution et de l'assurance loyers impayés".

Comment mettre en place une caution solidaire ?

Le papier de garantie de la caution est un acte signé par vous, le locataire et la personne qui se porte caution solidaire. Il doit obligatoirement être écrit et la partie réservée à la caution doit être écrite à la main.

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L'acte de caution solidaire est soumis à un formalisme très strict et doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :

• Montant du loyer et conditions de révision tels qu'inscrits dans le bail
• Montant maximal de caution (facultatif) mais ceci n'est pas forcément dans votre intérêt car vous ne pouvez pas savoir à l'avance combien d'accidents de paiement vont survenir
• Durée de la caution, en général jusqu'à l'échéance du bail
• Mention écrite à la main par la caution disant qu'elle a pleinement connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement
• Copie du texte de l'art. 22-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989

Qui peut se porter caution solidaire ?

D'une manière générale, toute personne ayant la capacité juridique (majeure ou mineure émancipée, ni sous tutelle ou curatelle) et toutes ses facultés mentales peut se porter caution solidaire. Proche, ami ou caution solidaire n'étant pas de la famille, seul l'acte de caution compte. Par contre, vous devriez vous montrer prudent et vous renseigner sur les revenus ou les ressources financières de la caution.