Clauses utilisables par le propriétaire pour résilier un bail

Afin de pouvoir résilier le bail de votre locataire en cas de problème, il est conseillé d'insérer certaines clauses dans le contrat de location.

Les clauses classiques de résiliation de bail pour un propriétaire

Durée de la location : le bail à usage d'habitation est normalement consenti pour 3 ans mais l'art. 11 de la loi du 6 juillet 1989 permet de conclure un bail à durée réduite d'un minimum d'un an si un événement professionnel ou familial précis se produit. Par exemple, si vous prenez votre retraite dans deux ans, vous pouvez le spécifier dans le contrat de location et ne consentir qu'un bail de 2 ans après quoi vous habiterez le logement. N'oubliez pas de notifier son congé à votre locataire au minimum 2 mois avant la réalisation de cet événement.

Congés émanant du bailleur : vous pouvez interrompre la location soit à l'échéance du bail avec un préavis 6 mois soit pour l'un des motifs suivants : reprise pour y habiter, reprise pour vente, motif légitime et sérieux (non paiement des loyers, etc.). Vous pourrez alors donner congé à votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Prévoir la résiliation du bail en cas de faute du locataire

A côté de ces clauses générales, on insère très souvent une clause résolutoire, c'est-à-dire une clause prévoyant une résiliation automatique du contrat de location en cas de manquement du locataire à ses engagements, et ce sans que les tribunaux ne puissent s'y opposer. Toutefois, attention, la notion d'automatique au sens de la loi impose de passer devant les tribunaux.
En savoir plus sur la clause résolutoire »

Dans un bail bien rédigé, la clause résolutoire couvre les cas suivants :

• la résiliation en cas de non-versement du dépôt de garantie : le dépôt de garantie est important pour le bailleur car en cas de dégradations dans le logement, il pourra en conserver une partie. Cette clause résolutoire, autorisée par la loi, permet de résilier le bail automatiquement si votre locataire ne paie pas son dépôt de garantie.


• Résiliation en cas de non-remise de l'attestation d'assurance : il est essentiel que votre locataire souscrive une assurance multirisque habitation afin de couvrir divers événements comme l'incendie ou un dégât des eaux. Le locataire doit à cette fin vous remettre une attestation d'assurance le jour de la remise des clés et chaque année si vous le désirez ( à demander par lettre recommandée, modèle demande attestation assurance). En l'absence de cette attestation, le contrat de bail pourra être résilié.


• Résiliation en cas de non-paiement des loyers : vous pourrez résilier le contrat de location de plein droit si votre locataire n'a pas payé son loyer ou le dépôt de garantie 2 mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement de payer doit également être envoyé à la caution de votre locataire.
  Lire l'article sur le " Commandement de payer ".

D'autres clauses liées aux obligations du locataire sont utilisables

Résiliation en cas de troubles du voisinage : dès que ces troubles auront été établis par une décision de justice, vous pourrez résilier le contrat de location de plein droit. Un modèle de lettre d'avertissement suite à des nuisances du locataire est disponible.

Résiliation de plein droit en cas d'abandon du domicile ou de décès du locataire : dans ces deux cas, le contrat de location peut également être transféré au conjoint, aux descendants ou ascendants et au partenaire pacsé qui vivaient avec le locataire. En dehors de ces cas spéciaux, le bail est automatiquement résilié au décès ou à l'abandon de domicile.


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