Clauses réputées non écrites

Les clauses réputées non écrites sont des clauses contraires à la loi qui ne doivent pas être insérées dans le contrat de bail que vous signez avec votre locataire. La loi du 6 juillet 1989 en liste une partie mais les juges découvrent tous les jours de nouvelles clauses qu’ils estiment contraires à la loi ou à l’équilibre du contrat. Le point sur les clauses interdites par les juges et réputées non écrites :

Clauses réputées non écrites concernant l’arrivée du locataire

• Une clause qui dit qu’en l’absence du locataire, l’état des lieux d’entrée et l’inventaire réalisés par le bailleur sont valables est abusive et réputée non écrite (TGI Chambery 4 février 1997). De même, la clause stipulant que, si le bailleur et le locataire s’entendent pour ne pas faire d’état des lieux d’entrée, ce dernier est présumé avoir reçu le logement en bon état est abusive (TGI Grenoble 22 mai 1997).
• Est abusive la clause qui partage les honoraires de négociation entre le bailleur et le locataire car seuls les frais d’établissement du contrat de location peuvent être partagés ainsi (Cour d’appel Grenoble 19 octobre 2004).
• Une clause ne peut pas engager la responsabilité du locataire en cas de manquement aux obligations comprises dans le règlement de copropriété lorsque celui-ci ou au moins les extraits le concernant ne lui ont pas été transmis (TGI Grenoble 27 novembre 2003).
• La clause par laquelle le professionnel se donne le droit de modifier unilatéralement les conditions et le tarif de la location en cas de nécessité est illicite (TGI Grenoble 27 novembre 2003).
• Est abusive la clause qui oblige le locataire à souscrire une assurance risque habitation auprès d’une compagnie notoirement connue. Ce dernier peut choisir celle qu’il veut, qu’elle soit connue, qu’elle ait pignon sur rue ou non (TGI Grenoble 13 septembre 2004).

Clauses réputées non écrites concernant l’utilisation du logement par le locataire

• Aucune clause ne peut interdire au locataire de rechercher ou d’exercer une activité professionnelle alors que celle-ci n’affecte en aucune manière les lieux loués (TGI Chambery 4 février 1997).
• Le locataire a le droit de partager son logement avec toute personne qui partage sa vie (parent, conjoint). Une clause ne doit donc pas limiter ce droit de recevoir et encore moins fixer une indemnité de 80€ par personne supplémentaire et par semaine (TGI Grenoble 17 novembre 2003 et TGI Grenoble 27 novembre 2003). Seule la clause visant à limiter le nombre d’invités à celui permettant un usage conforme des lieux peut être valide (CA Chambery 19 janvier 2000).

Clauses réputées non écrites concernant les colocations

• En matière de colocation, le bailleur ne peut pas insérer une clause disant que le locataire se débrouillera en cas de troubles causés à lui par ses colocataires. Elle serait réputée non écrite car le bailleur a bien une obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux (CA Versailles 5 décembre 1997).
• La clause stipulant que chaque colocataire est tenu solidairement au paiement des sommes dues pendant un délai de 5 ans après son départ est abusive car ce délai est excessif (CA Orléans 13 décembre 2004).

Clauses réputées non écrites concernant les réparations pendant le bail

• La clause qui stipule que le bailleur ne sera pas tenu de faire des travaux en cas d’infiltrations dues au gel ou à la fonte de la neige n’est pas valide. Le propriétaire doit louer un logement en bon état et l’entretenir en état d’être loué (TGI Grenoble 3 juin 1996).
• La clause qui dit que le locataire n’a droit à aucune réduction de loyer ou indemnité quand le bailleur fait des travaux pendant plus de 40 jours est réputée non écrite (CA Chambery 19 janvier 2000).
• Le propriétaire ne peut pas, dans une clause, s’exonérer de sa responsabilité en cas de dégâts faits par le locataire chez les voisins par suite d’une fuite d’eau ou de toute autre cause. En effet, le bailleur doit entretenir le logement et ne peut limiter sa responsabilité en cas de mauvais entretien ayant des répercussions sur les logements voisins (TGI Chambery 4 février 1997).
• La clause obligeant le locataire à supporter les réparations incombant au bailleur si celles-ci sont urgentes n’est pas valide (TGI Grenoble 27 novembre 2003).
• Le bailleur ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en cas d’interruption du chauffage, de l’électricité ou de l’eau chaude si elle est due aux services concernés et non à lui. Cette clause est réputée non écrite (TGI Grenoble 27 novembre 2003).
• La clause qui oblige le locataire à protéger les canalisations et compteurs d’eau du froid et le rend responsable quelle que soit la cause des dégâts survenus est réputée non écrite (CA Rennes 8 avril 1999).
• Est abusive la clause qui impose au locataire de prouver l’entretien de la chaudière et de la plomberie alors même que le bailleur en est dispensé à l’entrée des lieux, ainsi que le principe d’indemnisation forfaitaire exigé sans preuve de l’entretien initial des appareils par le bailleur (CA Montpellier 14 octobre 2008).

Clauses réputées non écrites concernant l’introduction d’animaux dans le logement

• La clause interdisant la présence des animaux domestiques dans le logement loué est illégale car contraire à l’article 10 de la loi du 9 juillet 1970 sauf pour les chiens de première catégorie (TGI Chambery 4 février 1997 et TGI Grenoble 17 novembre 2003).
• De même, aucun supplément ne peut être demandé en plus du dépôt de garantie initial pour protéger le bailleur d’éventuelles dégradations causées par l’animal du locataire (TGI Grenoble 17 novembre 2003).
• Est également abusive la même clause dans le cadre d’une location saisonnière (CA Grenoble 15 janvier 2008). Ces jurisprudences sont constantes et ont été confirmées récemment par l’arrêt Cour de cassation 3 février 2011.

Clauses réputées non écrites concernant les locations saisonnières

Dans une location saisonnière, une clause ne peut pas limiter à 24 heures la possibilité pour le locataire de signaler les anomalies du logement car le délai est trop court même si sa location est courte et cette clause a pour effet de réduire les garanties du locataire face au bailleur (CA Paris 7 mai 1998).

Le même jugement, également confirmé par la Cour d’appel, interdit la clause qui fait que le locataire qui arrive en retard dans la location devra payer une pénalité pour chaque heure de retard car les aléas des voyages ne lui permettent pas de prévoir l’heure exacte de son arrivée.

Dans les locations saisonnières, une clause ne peut pas imposer le paiement intégral de la location dès la remise des clés à l’agence immobilière, elle serait réputée non écrite (TGI Grenoble 17 novembre 2003).

On ne peut pas non plus prévoir un forfait ménage de 40€ au cas où le ménage fait par le locataire serait jugé insuffisant, la réparation devant être justifiée au regard des manquements constatés lors de l’état des lieux (même jugement).

Clauses réputées non écrites concernant l’échéance du bail

• La clause, exigeant que le locataire qui résilierait le bail avant son échéance paie les frais de notaire engagés par le propriétaire pour établir le bail, est réputée non écrite. En effet, la loi de 1989 dit que le locataire peut résilier son bail à tout moment et une clause ne doit pas limiter cette liberté en la conditionnant au versement d’une somme d’argent (TI Saint-Brieuc 27 avril 1992).
• Le juge interdit une clause prévoyant le paiement d’une indemnité de 3 mois de loyers en cas de départ anticipé du locataire (TGI Chambery 4 février 1997) mais la cour d’appel de Chambery déclare que la clause, modifiée entre temps et indiquant que l’indemnité sera égale au montant des loyers restant à courir, n’est pas excessive ni abusive (CA Chambery 19 janvier 2000).
• Une clause ne peut pas dire que le dépôt de garantie sera remboursé après restitution des clés et déduction faite des réparations nécessaires au plus tard dans les 60 jours suivant le départ du locataire. En effet, s’il n’y a pas lieu à réparations à l’établissement de l’état des lieux, le bailleur ne doit pas conserver le dépôt pendant 2 mois sans aucune raison (TGI Grenoble 22 mai 1997, TGI Grenoble 27 novembre 2003).