Les différents régimes fiscaux pour déclarer ses revenus fonciers
Avant de lister les différents régimes fiscaux existant pour
déclarer vos revenus locatifs, sachez qu’il faut apprécier la situation global des biens loués ou vacants dont chaque membre du foyer est propriétaire directement, à travers une SCI ou une société.
attention
Si vous possédez plusieurs biens, pensez que le choix d’un dispositif lié à l’investissement locatif tels que Scellier, Robien, Borloo, Besson, Périssol, Malraux, Immeuble en nue-propriété ou historique … pour un ou plusieurs biens, aura un impact sur la fiscalité des autres biens.
Régime simplifié micro-foncier
Le régime dit "micro-foncier" est un régime de déclaration simplifié qui permet d’abattre un forfait de 30% au titre des charges (dépenses) sur les revenus fonciers. Aucun déficit foncier ne peut être constaté. Vous pouvez sortir du régime microfoncier à votre guise.
Conditions à respecter :
- Etre propriétaire directement d’au moins un logement loué vide. La location meublée à titre exceptionnel et pour une courte durée (quelques semaines) rentre dans le champ du microfoncier ;
- Le montant annuel brut des loyers perçus ne dépasse pas 15 000€ ;
- Aucun des biens de votre foyer fiscal ne bénéficie d’un régime fiscal particulier (voir la liste des régimes particuliers concernés).
Avantages :
Permet d’éviter de détailler ses dépenses, la déclaration des revenus est simplifiée et se fait sur le formulaire principal de déclaration des impôts sur le revenu N°2042 page 3 case 4BE.
Désavantages :
Si ses dépenses liées à ses locations excèdent les 30%, on perd l’intérêt du report de déficit qui permet de réduire ses impôts sur le revenu global.
Pour aller plus loin :
Régime réel
Contrairement au régime simplifié, le régime d’imposition réel des revenus fonciers impose de calculer d’une part ses revenus fonciers bruts et d’autre part les dépenses liées aux biens concernés.
attention
Si vous déclarez une année vos revenus fonciers sous le régime d’imposition réel, vous devez rester dans ce régime pendant
3 années consécutives. L’adoption du régime réel est reconduite tacitement au bout des 3 ans sauf si vous en faites une demande contraire à joindre à votre déclaration des revenus la quatrième année.
Conditions à respecter :
Une de ces conditions doit être remplie :
- Biens loués vides. Les locations louées en meublé à titre exceptionnel et pour une courte durée (quelques semaines) peuvent rentrées dans le régime réel ;
- Vos revenus locatifs bruts annuels dépassent les 15 000€ (voir « Comment calculer ses recettes ? ») ;
- Un de vos biens loués dépends d’un régime fiscal particulier (voir « Dispositif fiscal : quelle déclaration pour quel régime spécial ?» ) ;
- Vous dépendez du régime simplifié microfoncier, mais vous choisissez le régime réel pour optimiser votre imposition.
Avantages :
Si vos charges / dépenses dépassent vos recettes vous créez ainsi un défit foncier global qui dans la limite annuelle de 10 700 € (15 300 € si un des biens est en Périssol déficitaire) viendra diminuer vos revenus globaux et donc votre assiette d’imposition globale. La portion qui dépasse les 10 700 € (ou 15 300 €) pourra être reportée sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Désavantages :
Il faut méticuleusement remplir toutes les cases de la déclaration n°2044 (CERFA n°10334*14) et garder tous les justificatifs de dépenses.
Pour aller plus loin :
Régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est un régime de déclaration simplifié pour les revenus de locations en meublé. Un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus est appliqué au titre des charges (dépenses).
Conditions à respecter :
- Loué en meublé
- Recettes inférieures à 32 600 € pour les recettes
Les avantages :
Permet d’éviter de détailler ses dépenses, la déclaration des revenus est donc simplifiée et se fait sur le formulaire principal N°2042 C cadre B ou C et cadre F.
Désavantages :
Si ses dépenses liées à ses locations excèdent les 50% ont perd l’intérêt du report de déficit qui permet de réduire ses impôts sur le revenu global.
à noter
Si on a opté une première année pour ce régime micro-BIC, il est possible de dépasser le plafond pendant 2 ans au maximum et de conserver malgré tout le régime du micro-BIC.
Pour les contribuables qui dépendaient déjà du régime micro-BIC en 2008, si vous recettes locatives de 2008 étaient comprises entre 32 000 € (plafond de 2009) et 76 300€ (plafond de 2008), alors vous avez dépassé le plafond pour la première fois en 2009.
cas particulier
Les locations de gîtes ruraux, meublés de tourisme ou chambres d’hôtes peuvent aussi bénéficier du régime micro-BIC avec les aménagements suivants :
- Le plafond est porté à 80 300 €
- L’abattement forfaitaire est de 71%
Régime BIC pour les locations meublées
Le régime réel BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux correspond au régime réel pour les revenus liés aux locations en meublé ou assimilées. Il suppose de détailler et calculer ses recettes et ses charges, de passer par un comptable pour établir un bilan comptable. La mise en oeuvre de ce régime est assez complexe, mais, pour certaine catégorie de loueur en BIC, ce statut peut se révéler extrêmement intéressant en terme de défiscalisation (cas des loueurs en meublé professionnel).
Conditions à respecter :
- Vos biens sont loués en meublé ;
- Vos revenus bruts annuels dépassent le plafond du micro-BIC, c'est-à-dire 32 600 € pour les revenus 2011 et vous ne bénéficiez pas des deux ans de maintien du régime micro-BIC dans le cas de dépassement du plafond des 32 600 € ;
- Vous dépendez du régime micro-BIC et vous avez choisi le régime réel en notifiant en temps et en heure le centre des Impôts dont vous dépendez (voir ci-dessous).
attention
Pour choisir le régime réel alors que vos revenus locatifs brut annuels ne dépassent pas le plafond de 32 600 € du micro-BIC (pour les revenus de 2011), vous devez communiquer votre choix auprès des Impôts avant le 1er Février de l'année de génération des revenus (le 1er février 2012 pour les revenus de 2011 et pour le déclaration des revenus effectuées en 2012). Par contre pour la première année d'activité, vous pouvez en faire la demande jusqu'à la date limite de dépôt de la première déclaration.
Le choix du régime réel par option lorsque les revenus ne dépassent pas le plafond du micro-BIC est fait pour 2 ans, avec une tacite reconduction pour 2 ans. Pour revenir au régime micro-BIC, il faut en faire la demande aux Impôts avant le 1er février de l'année de fin de la période des deux ans. (Si vous avez opté en 2011 pour le régime réel, vous devrez contacter les Impôts avant le 1er février 2012 pour la déclaration à faire en 2013.)
Les avantages :
Le plus grand avantage est la possibilité de créer un déficit qui viendra diminuer vos autres revenus. Cet avantage est d'autant plus vrai pour ceux qui ont le statut de loueurs en meublé professionnel (LMP), car le déficit viendra alors diminuer, sans limitation, leurs autres revenus. ( Consultez l'article "
Le statut des Loueurs en Meublé Professionnel" )
Le régime réel BIC permet aussi de prendre en compte l'amortissement du logement ainsi que des meubles placés dans la location.
Les désavantages :
L'application du régime réel BIC demande la mise en place d'une comptabilité. Un bilan comptable vous sera demandé lors de la déclaration des revenus fonciers. Toutefois si vos recettes sont inférieurs à 154 000 €, vous n'êtes pas obligé d'établir un bilan. Mais étant donné la complexité des déclarations demandées, nous vous conseillons fortement de confier vos déclarations à un professionnel.
