Centre d'aide aux propriétaires
Découvrez tous les services de Quittance

Quels sont les motifs légitimes et sérieux acceptables ?

Par Stéphanie Tramicheck  |  Mise à jour : 18/01/2012
Catégorie :  Fin de la location  > 

Congés du bailleur

Le bailleur ne peut jamais donner congé à son locataire avant le terme du contrat de location sauf en cas de faute grave et de résiliation prononcée par un juge. Par contre, il peut ne pas renouveler le bail à son échéance et ce dans 3 cas seulement : pour habiter le logement lui-même ou y loger un proche parent, pour vendre le bien, et pour un motif légitime et sérieux.

Quels motifs ont été jugés légitimes et sérieux par les juges ?

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne donne pas une définition précise du motif légitime et sérieux. Ce sont donc les juges qui examinent ces motifs au cas par cas et les déclarent “légitimes et sérieux” ou non.

bon à savoir
Quelques informations préliminaires :
  • Sachez d’abord qu’il n’est pas obligatoire, pour donner congé pour motif légitime et sérieux, que ce motif découle d’un manquement du locataire aux obligations contenues dans le bail (Cass. civ. 3ème 7/02/1996). Des raisons externes peuvent provoquer un motif légitime et sérieux.
  • Il importe peu que le comportement fautif du locataire ait cessé à la date où vous délivrez le congé, celui-ci reste valide (Cass. civ. 3ème 17/05/2006).
  • Ce qu'il faut surtout retenir, c'est que le motif doit être précis, justifié et avoir des conséquences lourdes pour le locataires, le propriétaire ou le voisinage pour être considéré comme légitime et sérieux.

Voici une liste des jurisprudences concernant ces motifs :
  • Les retards répétés dans le paiement du loyer ou des charges est un motif suffisant pour justifier le non-renouvellement du bail (CA Paris 6/12/1994). En revanche, l’appréciation de la gravité des retards reste soumise au juge car des retards répétés de 3 à 16 jours n’ont pas été jugés suffisants pour valider le congé (CA Dijon 04/09/2008).
  • Le défaut d’entretien du logement
  • Le non-respect de la destination des lieux (c'est-à-dire de l'usage du logement loué)
  • Le défaut d’assurance
  • Les troubles du voisinage : congé valide du locataire jouant de la flûte et écoutant la musique très fort (CA Fort-de-France 26/02/2010) ; congé valide du locataire agressif contraire aux obligations de bon voisinage (Cass. civ. 3ème 02/10/2002).
  • La réalisation non autorisée de travaux de restructuration de l’immeuble
  • La sous-location non autorisée par le bailleur
  • Le bailleur peut donner congé si des travaux importants dans le logement ou les parties communes imposent le départ du locataire mais il faut pouvoir prouver l’absolue nécessité de ce départ (Cass. civ. 3ème 07/02/1996 - CA Bordeaux 06/11/2007).
  • De même, la démolition ou l’exécution de gros travaux dans l’immeuble pour le rénover ou le restructurer peuvent justifier le congé du locataire.
  • Donner congé parce que le logement doit être démoli à cause d’un simple projet de restructuration non certain n’est pas suffisant (Cass. civ. 3ème 02/07/1997).
  • Au contraire, donner congé parce que la maison louée va être démolie dans le cadre d’un projet de construction de lotissement certain est autorisé. Il faut que le projet soit certain, ici le bailleur avait joint le permis de construire au congé (Cass. civ. 22/03/2006).
  • Le bailleur peut donner congé pour loger une aide à domicile à côté de chez lui parce que son état de santé nécessite la présence de cette aide de façon permanente.

Comment donner congé pour motif légitime et sérieux ?

Lorsque la raison qui vous pousse à ne pas renouveler le bail est suffisante, il vous suffira d’adresser un courrier recommandé avec accusé de réception spécifiant cette raison au plus tard 6 mois avant l’échéance (3 mois pour les locations meublées). Vous devez préciser suffisamment les causes (énoncé des griefs et des circonstances) qui vous ont amené à écourter son bail. Sinon, votre congé sera nul.

Nos avocats spécialisés en droit immobilier ont rédigé un modèle gratuit de courrier pour donner congé pour motif légitime et sérieux »