Loi Molle & le non cumul de la caution et de l'assurance loyers impayés

La loi MOLLE, molle comme acronyme de MObilisation pour le Logement et de Lutte contre l'Exclusion, dit aussi loi Boutin, a modifié les règles quant au cumule de la "caution" et de "l'assurance loyers impayés" incluant la GRL (Garantie des Risques Locatifs).

En effet si ces deux outils étaient utiles aux propriétaires bailleurs pour sécuriser la location de leurs biens, il est désormais impossible de les cumuler : c'est l'un ou l'autre ! Regardons en détail les modalités.

Le 24 novembre 2009, cette règle a été assouplie pour les logements loués à des étudiants non-boursiers ou des apprentis, cas particuliers pour lesquels une caution, idéalement une caution solidaire, peut être demandée.

Cette règle de non-cumul vaut pour les logements loués en bail à usage d'habitation principale vide (non meublé) et pour les baux signés à partir du 25 mars 2009.

Entre cautionnement et assurance loyers impayés quoi choisir ?

Si on considère uniquement la caution solidaire, et non une caution simple, la caution solidaire est un outil plus réactif que toute assurance de risques locatifs.
En effet, pour faire jouer une caution solidaire en cas de non paiement du loyer, il suffira d'envoyer une copie par LRAR de la lettre de commandement de payer envoyé au locataire défaillant dès le premier impayé.
L'assurance risques locatifs, quant à elle, ne peut se déclencher qu'au bout de plusieurs mois de loyers impayés, un dossier complet doit être fourni et les conditions de déclenchement de l'assurance sont très strictes.
Si on considère aussi le coût égal à 0€ pour la mise en place de la caution solidaire, contre un grand minimum de 2% des loyers pour l'assurance loyers impayés, le choix est vite fait.
On fera toutefois attention à bien vérifier la solvabilité et les documents remis par la caution solidaire. On veillera aussi à bien respecter le formalisme obligatoire pour avoir une caution solidaire juridiquement recevable.

Pour aller plus loin :

• Le site service-public.fr met à votre disposition un dossier très détaillé sur le cautionnement.
• Pour plus de détails, sur la loi Boutin dit molle, voici l'extrait du texte de loi :
  Article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dite loi Hoguet, modifié par LOI n°2009-1437 du 24 novembre 2009 - art. 39 " Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que : - s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ; - ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. ..."
• Vous trouverez la version complète de ce texte sur le site Legifrance en cliquant sur le lien texte Legifrance de la loi molle portant sur le cautionnement.