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Loyers bruts encaissés en location vide : qu'est-ce qui rentre dans le calcul de l'impôt ?

Par Stéphanie Tramicheck  |  Mise à jour : 05/04/2013
Catégorie :  Déclarer ses impôts fonciers  > 

Déclaration 2044

Les recettes locatives des locations vides sont imposées soit au micro-foncier soit au réel. Pour le réel, vous allez donc remplir votre déclaration 2044 ou 2044SPE mais il vous faut d’abord calculer le montant des loyers bruts encaissés. Voici quelques précisions pour les cas particulier que vous pourriez rencontrer.

Qu’est-ce qu’un loyer “encaissé” ?

On ne parle ici que des loyers bruts “encaissés” pendant l’année de référence et non des loyers dûs. Ainsi, si votre locataire n’a pas payé certains loyers, vous ne les comptez pas. Au contraire, s’il vous a payé des loyers en retard de l’année dernière, vous devez les compter.

Quels sont les loyers bruts encaissés concernés par la déclaration 2044 ?

Il vous faudra faire le total des loyers de vos biens locatifs urbains et de vos propriétés rurales (terrains non bâtis et bâtiments liés que vous donnez en location). Si certains de ces loyers sont soumis à la TVA, vous ne déclarez que le montant hors taxe. Enfin, vous devrez aussi compter les loyers que vous n’avez pas perçus de manière directe :
  • les loyers que vous auriez refusés pour les faire déposer à la Caisse des dépôts et consignations,
  • les loyers que votre agence ou votre gestionnaire de biens a encaissé, et ce même s’ils ne vous les ont pas reversé cette année-là,
  • les loyers non versés à cause de vous parce que vous avez négligé de les exiger,
  • les loyers que vous n’avez pas encaissé parce qu’ils ont été saisis entre les mains du locataire et reversés à vos créanciers éventuels.

Quels sont les suppléments de loyers à compter dans le calcul ?

Comptez également dans les recettes locatives :
  • les avantages en nature pour leur valeur réelle (ex : lorsque votre locataire rural vous paie une partie du loyer avec des produits de la ferme),
  • les droits d’entrée ou “pas-de-porte” que vous avez perçu pour accorder la location d’un local à usage professionnel à un locataire qui l’exploite réellement,
  • les indemnités que vous avez reçues au cours du bail ou à son échéance (indemnité de l’assurance impayés, indemnité forfaitaire pour la remise en état des lieux, indemnité d’occupation du locataire sans titre, indemnité de réparation en cas de travaux non autorisés, indemnité de despécialisation pour un bail commercial, etc.).

Quelles charges doit-on compter dans les recettes locatives des locations vides ?

Pour calculer les loyers bruts encaissés, vous ne devez compter que les loyers effectivement encaissés en retirant la provision pour charges du montant du loyer. Par exemple, si vous encaissez 10 loyers de 700 euros dont 50 euros de provision pour charges en 2011, vous devez déclarer 6 500 euros à la ligne 211 de votre déclaration 2044.

Faut-il inclure le dépôt de garantie ?

Non, même si vous encaissez le dépôt de garantie que votre locataire vous a versé à son entrée dans les lieux, il ne faut pas le compter dans le calcul des loyers bruts encaissés. En revanche, si vous vous en servez pour réparer les dégradations ou recouvrer des loyers et charges impayés au départ d'un locataire, il faudra l’ajouter. Néanmoins, ces charges récupérables impayées seront ensuite déductibles en les reportant à la ligne 225.

Quid des loyers payés via une agence de gestion locative ?

Si le loyer de décembre 2012 a été payé par votre locataire le 3 décembre 2012 à l'agence immobilière qui gère votre logement mais que celle-ci ne vous a reversé le loyer que le 10 janvier 2013, vous devez quand même compter le loyer de décembre 2012 dans le montant des loyers bruts encaissés en 2012 C’est la date d’encaissement de l’agence qui compte.

bon à savoir
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