Régime réel des loueurs en meublé

Le régime réel BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux correspond au régime réel pour les revenus liés aux locations en meublé ou assimilées. Il suppose de détailler et calculer ses recettes et ses charges, de passer par un comptable pour établir un bilan comptable. La mise en oeuvre de ce régime est assez complexe, mais, pour certaine catégorie de loueur en BIC, ce statut peut se révéler extrêmement intéressant en terme de défiscalisation (cas des loueurs en meublé professionnel).

Conditions à respecter :

• Vos biens sont loués en meublé ;
• Vos revenus bruts annuels dépassent le plafond du micro-BIC, c'est-à-dire 32 600 € pour les revenus 2011 et vous ne bénéficiez pas des deux ans de maintien du régime micro-BIC dans le cas de dépassement du plafond des 32 600 € ;
• Vous dépendez du régime micro-BIC et vous avez choisi le régime réel en notifiant en temps et en heure le centre des Impôts dont vous dépendez (voir ci-dessous).

Pour choisir le régime réel alors que vos revenus locatifs brut annuels ne dépassent pas le plafond de 32 600 € du micro-BIC (pour les revenus de 2011), vous devez communiquer votre choix auprès des Impôts avant le 1er Février de l'année de génération des revenus (le 1er février 2012 pour les revenus de 2011 et pour le déclaration des revenus effectuées en 2012). Par contre pour la première année d'activité, vous pouvez en faire la demande jusqu'à la date limite de dépôt de la première déclaration.
Le choix du régime réel par option lorsque les revenus ne dépassent pas le plafond du micro-BIC est fait pour 2 ans, avec une tacite reconduction pour 2 ans. Pour revenir au régime micro-BIC, il faut en faire la demande aux Impôts avant le 1er février de l'année de fin de la période des deux ans. (Si vous avez opté en 2011 pour le régime réel, vous devrez contacter les Impôts avant le 1er février 2012 pour la déclaration à faire en 2013.)

Les avantages :
Le plus grand avantage est la possibilité de créer un déficit qui viendra diminuer vos autres revenus. Cet avantage est d'autant plus vrai pour ceux qui ont le statut de loueurs en meublé professionnel (LMP), car le déficit viendra alors diminuer, sans limitation, leurs autres revenus. ( Consultez l'article "Le statut des Loueurs en Meublé Professionnel" ) Le régime réel BIC permet aussi de prendre en compte l'amortissement du logement ainsi que des meubles placés dans la location.

Les désavantages :
L'application du régime réel BIC demande la mise en place d'une comptabilité. Un bilan comptable vous sera demandé lors de la déclaration des revenus fonciers. Toutefois si vos recettes sont inférieurs à 154 000 €, vous n'êtes pas obligé d'établir un bilan. Mais étant donné la complexité des déclarations demandées, nous vous conseillons fortement de confier vos déclarations à un professionnel.