Comment réviser un loyer quand on a plusieurs années de retard ?

La révision d'un loyer peut porter sur plus de 5 années passées à la date de révision. La limite de 5 ans que les bailleurs ont souvent en tête n'est valable que pour la régularisation des charges ou la récupérations de loyers non-perçus.
Le mode de calcul est un peu plus complexe que celui de la révision sur une année. Il suit le même principe, mais "en cascade" en appliquant le calcul d'indexation année après année en commençant la plus ancienne ( Lire l'article Comment calculer l'augmentation (ou la baisse) d'un loyer ? » ).
La difficulté provient du fait que l'indice de référence est différent suivant la période d'indexation pour les révisions dont la date est antérieure au 9 février 2008.
En effet le 1er janvier 2006, l'Indice de Référence des Loyers est venu se substitué à l'Indice du Coût de la Construction (ICC) mais les valeurs de l'IRL n'ont commencé à être publiée qu'à partir du 14 février 2008. Aussi suivant la date de signature du bail, le calcul de l'indice de référence sera différent.

• Pour les baux signés avant le 31 décembre 2005 et les révisions annuelles qui auraient dû être effectuées avant le 31 décembre 2005, c'est l'Indice du Coût à la Construction ( ICC ) qui doit servir de base de calcul. Consultez le tableau de l'Indice du Coût de la Construction. Attention à cette époque, l'ICC était publié avec deux trimestres de retard, aussi c'est la période de référence, indiquée dans le bail, qui servira de trimestre de référence pour le calcul jusqu'à la date finale de révision.
• Pour les baux signés entre le 1er janvier2006 et le 9 février 2008 et pour les révisions annuelles qui auraient dû être effectuées entre le 1er janvier2006 et le 9 février 2008, c'est l'"IRL ancien" qui doit être utilisé.
• Pour les baux signés après le 10 février 2008 et pour les révisions annuelles qui auraient dû être effectuées depuis le 10 février 2008, c'est l'IRL actuel qui doit être utilisé comme expliqué plus haut.

Vous pouvez consulter l'ensemble des valeurs d'ICC, d'IRL ancien et d'IRL actuel entre le 1er trimestre 2001 et le 4ème trimestre 2010 dans le tableau général des valeurs d'indice de référence de loyer.


Supposons que vous devez rattraper l'augmentation des loyers d'un contrat de location commencé le 01/09/2003, avec un montant de loyer fixé à 500€.
Le bail comprend une clause d'indexation des loyers basée sur une période de référence du 1er trimestre 2003 (deux trimestres avant) dont la valeur ICC est 1183.
Il faut calculer l'indexation chaque année, avec l'indice en vigueur cette année là pour la période de référence.

Ce tableau explique année après année, le calcul effectué ainsi que les dates de changements d'indice de référence (ICC - IRL ancien - IRL).

date de révision	indices			loyer
	ICC	IRL ancien	IRL
1/9/03	1er trimestre 2003 1183			500.00
1/9/04	1er trimestre 2004 1225			= 500 * (1225/1183) = 517,75
1/9/05	1er trimestre 2005 1270	1er trimestre 2005 102,10		= 517,75 * (1270/1225) = 536,77
1/9/06		1er trimestre 2006 104,61		= 536,77 * (104,61 /102,10) = 549,97
1/9/07		1er trimestre 2007 107,66	1er trimestre 2007 113,07	= 549,97 * (107,66 /104,61) = 566,00
1/9/08			1er trimestre 2008 115,12	= 566,00 * (115,12 / 113,07) = 576,26
1/9/09			1er trimestre 2009 117,70	= 576,26 * (117,70 / 115,12) = 589,18
1/9/10			1er trimestre 2010 117,81	= 589,18 * (117,81 / 117,70) = 589,73

Le nouveau loyer au 01/09/2010 sera de 589,73 €.

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