Guide pratique sur la révision du loyer

L'évolution des loyers en cours de bail est très réglementée. Que vous souhaitiez indexer le montant du loyer en cours ou effectuer un rattrapage des loyers sur plusieurs années, ce guide complet de l'indexation des montants des loyers vous donnera toutes les clés pour procéder au calcul d'indexation.

Pour quels baux l'Indice de Référence des Loyers est-il utilisable ?

Suivant le type de bail, différents indices trimestriels peuvent servir de base de calcul : l'Indice du Coût de la Construction (ICC), Indice de Référence des Loyers (IRL), ... Depuis le 1er janvier 2006, l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE tous les trimestres doit être utilisé pour calculer les augmentations (ou les baisses) de loyers pour les contrats de location de :

• logements loués vides à usage d'habitation principale;
• logements loués vides à usage mixte professionnel et d'habitation principale;
• logements loués meublés.

Cet indice est aussi utilisable pour les locations des garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Si vous louez, dans le cadre d'une convention avec l'ANAH, votre logement en social, les loyers ne doivent pas dépasser un certains seuils fixés par l'Etat. L'indexation des loyers ne pourra donc pas s'appliquer si le seuil est dépassé.

Quelles sont les règles à respecter pour indexer un loyer ?

Pour procéder à la révision du loyer, il est obligatoire qu'une clause d'indexation des loyers soit inscrite dans le bail.
Cette clause doit préciser la date de révision. Elle correspond la plus part du temps à la date anniversaire du bail.
Enfin la période de référence encore appelée l'indice de référence doit être indiqué dans cette clause. Cette information fait référence à un trimestre dans l'année. En général c'est le trimestre correspondant à la dernière valeur connue de l'IRL à la date de signature du bail.
Pour un bail démarré le 01/09/2009, un nouveau loyer sera appliqué le 01/09 de chaque année.

Comment trouver l'indice de référence ?

Pour connaître l'indice de référence qui servira de base à l'indexation de vos loyers, procédez comme suit :

1. Ouvrez le tableau "historique de l'indice de référence des loyers" publié par l'INSEE (juste cliquez sur le lien).
2. Recherchez maintenant la date de parution au Journal Officiel qui est juste avant la date de signature du bail.
3. Votre indice de référence sera le trimestre qui correspond à cette date, soit exactement la période correspondant à la dernière parution au JO de l'IRL, ou en d'autres termes, la dernière valeur connue de l'IRL.

Pour un bail démarré le 01/03/2011, l'IRL de référence est le dernier IRL connu au 01/03/2011, donc celui du 4ème trimestre : la dernière valeur d'IRL parue avant le 01/03/2011 l'a été le 16/01/2011, soit celui du 4ème trimestre 2010. La période de référence est donc le 4ème trimestre.

Comment se calcule la révision du loyer ?

Le calcul est simple est correspond à la formule suivante :

montant du loyer actuel x (dernier indice connu / indice de référence) = montant du loyer révisé

Si le loyer était fixé à 700€ à la signature du bail le 01/09/2009. On trouve la période de référence en consultant le tableau "historique de l'indice de référence des loyers" de l'INSEE, soit le "2ème trimestre".
Le nouveau loyer sera donc :
700 x (indice du 2ème trimestre 2010 / indice du 2ème trimestre 2009) soit
700 x ( 118,26 / 117,59 ) = 703,99 €

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Comment appliquer la révision des loyers quand on a plusieurs années en retard ?

La révision d'un loyer peut porter sur plus de 5 années passées à la date de révision. La limite de 5 ans que les bailleurs ont souvent en tête n'est valable que pour la régularisation des charges ou la récupérations de loyers non-perçus.
Le mode de calcul est un peu plus complexe que celui de la révision sur une année. Il suit le même principe, mais "en cascade" en appliquant le calcul d'indexation année après année en commençant la plus ancienne ( Lire l'article Comment calculer l'augmentation (ou la baisse) d'un loyer ? » ).
La difficulté provient du fait que l'indice de référence est différent suivant la période d'indexation pour les révisions dont la date est antérieure au 9 février 2008.
En effet le 1er janvier 2006, l'Indice de Référence des Loyers est venu se substitué à l'Indice du Coût de la Construction (ICC) mais les valeurs de l'IRL n'ont commencé à être publiée qu'à partir du 14 février 2008. Aussi suivant la date de signature du bail, le calcul de l'indice de référence sera différent.

• Pour les baux signés avant le 31 décembre 2005 et les révisions annuelles qui auraient dû être effectuées avant le 31 décembre 2005, c'est l'Indice du Coût à la Construction ( ICC ) qui doit servir de base de calcul. Consultez le tableau de l'Indice du Coût de la Construction. Attention à cette époque, l'ICC était publié avec deux trimestres de retard, aussi c'est la période de référence, indiquée dans le bail, qui servira de trimestre de référence pour le calcul jusqu'à la date finale de révision.
• Pour les baux signés entre le 1er janvier2006 et le 9 février 2008 et pour les révisions annuelles qui auraient dû être effectuées entre le 1er janvier2006 et le 9 février 2008, c'est l'"IRL ancien" qui doit être utilisé.
• Pour les baux signés après le 10 février 2008 et pour les révisions annuelles qui auraient dû être effectuées depuis le 10 février 2008, c'est l'IRL actuel qui doit être utilisé comme expliqué plus haut.

Vous pouvez consulter l'ensemble des valeurs d'ICC, d'IRL ancien et d'IRL actuel entre le 1er trimestre 2001 et le 4ème trimestre 2010 dans le tableau général des valeurs d'indice de référence de loyer.


Supposons que vous devez rattraper l'augmentation des loyers d'un contrat de location commencé le 01/09/2003, avec un montant de loyer fixé à 500€.
Le bail comprend une clause d'indexation des loyers basée sur une période de référence du 1er trimestre 2003 (deux trimestres avant) dont la valeur ICC est 1183.
Il faut calculer l'indexation chaque année, avec l'indice en vigueur cette année là pour la période de référence.

Ce tableau explique année après année, le calcul effectué ainsi que les dates de changements d'indice de référence (ICC - IRL ancien - IRL).

date de révision	indices			loyer
	ICC	IRL ancien	IRL
1/9/03	1er trimestre 2003 1183			500.00
1/9/04	1er trimestre 2004 1225			= 500 * (1225/1183) = 517,75
1/9/05	1er trimestre 2005 1270	1er trimestre 2005 102,10		= 517,75 * (1270/1225) = 536,77
1/9/06		1er trimestre 2006 104,61		= 536,77 * (104,61 /102,10) = 549,97
1/9/07		1er trimestre 2007 107,66	1er trimestre 2007 113,07	= 549,97 * (107,66 /104,61) = 566,00
1/9/08			1er trimestre 2008 115,12	= 566,00 * (115,12 / 113,07) = 576,26
1/9/09			1er trimestre 2009 117,70	= 576,26 * (117,70 / 115,12) = 589,18
1/9/10			1er trimestre 2010 117,81	= 589,18 * (117,81 / 117,70) = 589,73

Le nouveau loyer au 01/09/2010 sera de 589,73 €.

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Comment prévenir son locataire de l'augmentation du loyer ?

Une fois que vous avez calculé l'augmentation du loyer de votre location (ou sa baisse), vous devez informer le locataire de son application à la date de révision du bail.
Pour cela, un mois avant la date de révision, vous devez envoyer une lettre d'information de l'indexation annuelle du loyer à votre locataire, par une lettre simple.
Cette lettre d'information doit contenir le montant du nouveau loyer ainsi que le calcul réalisé pour obtenir ce nouveau montant.

Un modèle de lettre d'indexation est téléchargeable sur Quittance.com.
Le nouveau loyer sera alors automatiquement appliqué sur le loyer du après la date de révision.

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