Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP)

Pour tous les biens loués en meublé, le régime d'imposition des revenus foncier est soit celui du micro-BIC ou celui du régime réel BIC et est indépendant du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). La distinction entre ces deux statuts est importante pour l'imputation des déficits sur les autres revenus et sur l'imposition des plus-values liées à la vente de biens loués en meublé.

L'activité de loueur en meublé à titre professionnel est reconnue si les trois conditions suivantes sont respectées.

• Les loyers annuels brut sont supérieurs à 23 000 €
  Il faut prendre en compte l'ensemble des loyers "facturés" pendant l'année civil. Si un loyer demandé n'a pas été payé, il rentre quand même dans l'évaluation du montant total des loyers annuels brut. Au même titre, on apprécie ce montant avant d'avoir défalqué les charges déductibles.
  Il faut aussi prendre en compte les recettes accessoires telles que les indemnités d'assurance mais pas les revenus de produits financiers ni les revenus exceptionnels.
  Enfin la limite des 23 000 € doit être proratisée au temps réel de l'activité si elle n'a pas eu lieu toute l'année. Il faut prendre en compte la date d'acquisition ou la date d'achèvement (cas du Vefa) du bien et non le démarrage de la location ou la date de cessation de l'actiivté.
  
  
• Les revenus des loyers doivent être supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal
  Il faut comparer d'un côté les revenus des loyers loués en meublé et d'autres par les revenus tels que les salaires, pensions, rentes, les bénéfices BIC non liés à l'activité de location ainsi que les BNC (bénéfices non commerciaux ou agricoles).
  La comparaison se fait sur la base du net de chaque type de revenus, donc après déduction des charges ou abattements et avant les imputations des déficits antérieurs le cas échéant.
  Le calcul se fait sur une année et par foyer fiscal.
  
  
• Etre immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS)
  Un membre du foyer fiscal doit être inscrit directement ou à travers une société familliale au registre du commerce et des sociétés.

Au 1er janvier 2009, le gouvernement a fortement changé les conditions d'appartenance au régime avantageux du loueur en meublé professionnel. Mais pour ne pas léser les personnes en activité de LMP avant 2009, un régime transitoire a été mis en place pour ceux qui ont des locations meublées avant le 1er janvier 2009.
Pour cela, la limite des 23 000 € et la comparaison des revenus fonciers avec les autres revenus, sont appréciés sur la base de revenus majorés pour les locations meublées depuis 2001. Un barème dégressif dans le temps permet de calculer la majoration des loyers.
La majoration se calcule location par location, sur 12 mois consécutif (pas par année civil) et suivant le début de la location, dans la limite de 10 ans.

1ere année	loyer x5 - loyer * 2/5
2ème année	loyer x5 - loyer * 2* 2/5
3ème année	loyer x5 - loyer * 3* 2/5
4ème année	loyer x5 - loyer * 4* 2/5
5ème année	loyer x5 - loyer * 5 * 2/5
6ème année	0